给昨天文章打个补丁。
有些小伙伴对我说没有强政策外力（高比例房地产税、大规模保障房等）干预情况下，根据一般市场规律，北京房租会长期上涨，表示怀疑。
理由是人口老龄化 + 北京人口持续外流（逃离北上广 + 强迁雄安），未来北京韭菜也不够了，哪里还能支撑房租持续上涨？
(资料图片)
刚好最近刚公布了 2022 年北京常住人口数据，我们来看下实际情况。
2022 年末，北京常住人口 2184.3 万人，同比减少 4.3 万人。
这是北京连续第 6 年负增长，且减少人数创历史新高。
一切肇始于 2017 年冬天，那年冬天北京发生了什么，大家好好回忆下哈 ~
所以北京和上海人口负增长，并非这两座一线城市缺乏吸引力，而是存量人口实在太多，大城市病太严重，政策有意控制人口规模。
北京 2035 人口规模要控制在 2300 万，现在已从 2016 年巅峰的近 2200 万，小幅下降到 2184 万。
上海 2035 人口规模要控制在 2500 万，到 2021 年底，已达 2489.4 万，即将超标。
同样是直辖市，同样受人口红利衰退和疫情影响，天津去年减少了 10 万人，其他同级别二线城市依然保持了清一色正增长，这就不是政策主动控制的结果，而是天津城市吸引力真不行。
真不是我常年唱衰天津，而是天津近十年的表现真不给力，我不能为了不伤害天津人民的感情，睁眼说瞎话……
这几年问我天津楼市的，就两种情况，一是河北人为孩子高考 easy 点想落户天津，二是北京买不起房的想用天津当 plan B。
除了历史积淀和直辖市身份带来的教育红利，天津真没啥能吸引人的了。
当然，也不都是天津自身问题，天津的历史，成也北京，败也北京。
就像墨西哥人抱怨的：离上帝太远，离美国（北京）太近。
……
说回北京，一般媒体只关注总量变化，却忽视了质量变化。
2022 年末，北京外来常住人口同比减少 9.7 万。
但北京常住人口却只减少 4.3 万，说明北京户籍人口增加了 5.4 万。
京津沪作为历史最悠久的直辖市，独生子女政策执行最严，老龄化程度最高，土著早就人口负增长了。
去年北京加上外来人口，常住人口出生率也只有 5.67 ‰，死亡率则是 5.72 ‰，自然增长率 -0.05 ‰。
把自然负增长因素也考虑进去，意味着去年有超过 5.4 万外地人，获得了北京户口，成为了名正言顺的新北京人。
北京户口全国最难搞，这 5 万多人，非富即贵，非海龟即硕博，都是生存竞争中的佼佼者，精英中的精英。
这就是一线城市人口政策上悄然启动的 " 腾笼换鸟 "。
总量不许增加，就提高人口质量。
那些学历不够高、能力稍差点，赚不到足够多的钱承担北京高房租 / 高房价的，可能就会退回二线甚至老家。
那些拿到北京户口的高端人才，自然希望能定居北京，享受各种优质资源，给子女更高的人生起点，肯定是先租房，等攒够了钱，就想买房。
就算未来 10 年，北京常住人口年年小幅负增长，但拿到北京户口的新北京人，同样每年几万几万小幅增长，就是增量需求。
这些高收入的外来精英对生活品质大多有比较高的要求，不太愿意蜗居在老破小里。
所以北京未来的住房不是总量不够，而是结构性供求失衡。
越来越多北京土著老人去世后，留给子孙的大多是老破小，子孙也嫌弃不愿住，想卖了再贴钱买更新更大的好房子。
但新北京人也这么想，于是老破小供给增加，需求下降，未来和同地段高大新之间的价差，会越来越大。
所以我才反复说，现在还要投资房产，尽可能买新房和次新房。
北京不缺房子，缺的是好房子。
……
同样的逻辑，上海更明显。
2022 年末，上海常住人口 2475.89 万，同比减少 13.54 万，是北京的 3 倍多。
外来常住人口同比减少 25.73 万，是北京的 2.7 倍。
去年上海人口自然增长率为 -1.61 ‰，折算下来有近 4 万人自然损失，意味着去年拿到上海户口的新上海人，差不多有 16 万！
这 16 万名正言顺的新上海人，自然也希望在上海安家落户。
不用每年增加 16 万，就算每年只增加四五万，再加上改善需求的持续释放，就给上海房价 / 房租长期增长，提供了源源不断的 " 高端韭菜 "。
今天北上房价，都是被强力政策严重扭曲的价格。
很多二线的限购政策都已实质性解除，但你敢解除北上限购试试？
北京租售比比上海高，是因为房价打压比上海更狠。
但我们毕竟是市场经济国家，就算政府作用再大，也不可能违背基本市场规律。
这就决定了，一线房价，每隔几年，积累下来的新增购买力，就会忍不住集中释放，导致房价涨一波。
上海上一波大行情是 2020 年四季度到 2021 年一季度，现在依然处于熊市消化调整阶段，考虑到经济复苏需要时间，明年可能还有机会，但最晚 2025 年，上海房价大概率会再有一波 5%-30% 的上涨。
你手里房子到底涨 5% 还是 30%，取决于地段和房屋品质。
……
有时我在想，现在绝大多数人，既没北京房票，也没上海房票，就算有，也买不起市中心动辄十几万一平的超高房价，我说这些，可能只会让多数人感到无奈、焦虑和沮丧……
这并非我本意呢 ~
但，这就是事实真相。
你们想让我多讲点残酷真相，还是美好幻象呢？
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